ครอบครัวผมมีที่ดินเปล่าติดถนนเส้นดอนตาล–วิเศษชัยชาญที่อยากปล่อยเช่า คำถามคือควรตั้งราคาเท่าไหร่ และปล่อยให้ใครไปทำอะไร ผมเลยกวาดประกาศเช่าที่ดินทั้งจังหวัดจากกลุ่ม Facebook อสังหาของสุพรรณ แล้วแยกให้เห็นว่าใครปล่อยตรงไหน ราคาเท่าไหร่ และคนเช่าเอาไปทำอะไรกันจริงๆ

ตลาดเช่าที่ดินมีสองชั้น เกษตรคิดกันรายปี พาณิชย์ริมถนนคิดรายเดือน

ประกาศที่เจอแบ่งเป็นสองโลกชัดเจน โลกแรกคือที่เกษตร บ้านพร้อมที่ดิน 1 ไร่ที่ดอนเจดีย์ มีบ่อน้ำและคลองไส้ไก่ ปล่อยที่ 4,000 บาทต่อเดือนสำหรับคนอยากเพาะปลูกหรือเลี้ยงสัตว์ ส่วนที่นาเปล่าล้วนในพื้นที่มักตกลงกันปากต่อปากเป็นรายปีหลักพันบาทต่อไร่ ซึ่งแทบไม่ขึ้นมาให้เห็นบน Facebook เลย

โลกที่สองคือที่ติดถนน แปลงเปล่า 1 ไร่ 2 งาน หน้ากว้าง 34 เมตรติดทางหลวง 340 ที่ศรีประจันต์ ประกาศเช่าระยะยาว 20,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นราวๆ 13,000 บาทต่อไร่ต่อเดือน ต่างจากที่เกษตรเป็นสิบเท่า เพราะคนเช่าไม่ได้จ่ายค่าเนื้อที่ แต่จ่ายค่า traffic ที่วิ่งผ่านหน้าแปลง

ดอนตาลแทบไม่มีซัพพลายประกาศ แต่มีดีมานด์โพสต์หาอยู่จริง

พอ filter เฉพาะระแวกดอนตาล ภาพที่เจอกลับด้านกับในเมือง เพราะซัพพลายที่ดินให้เช่าที่ประกาศอยู่มีแทบจะรายการเดียวคือของครอบครัวผมเอง แต่ฝั่งดีมานด์มีคนโพสต์หาเช่าพื้นที่ 2 ไร่ขึ้นไปในตำบลไผ่ขวางกับดอนตาลตรงๆ โดยระบุเงื่อนไขละเอียดว่าต้องน้ำไม่ท่วม และถ้ามีบ่อน้ำหรือประปาจะพิจารณาเป็นพิเศษ

การที่คนหาเช่าต้องโพสต์ประกาศหาเอง แปลว่าตลาดนี้ supply กับ demand ยังหากันไม่เจอ ใครที่มีที่พร้อมปล่อยแล้วสื่อสารครบทั้งขนาด ราคา และพิกัด จะได้เปรียบทันทีในตลาดที่แทบไม่มีคู่แข่ง

"หาพื้นที่ว่างปล่อยเช่า ในบริเวณ ต.ไผ่ขวาง ต.ดอนตาล ขนาดประมาณ 2 ไร่ขึ้นไป ต้องการพื้นที่ที่น้ำไม่ท่วม" — โพสต์ฝั่งผู้หาเช่าในกลุ่มอสังหาสุพรรณ ส.ค. 2569

โมเดลแบ่งล็อกน่าสนใจกว่าปล่อยทั้งแปลงให้ผู้เช่ารายเดียว

ประกาศที่ engagement สูงที่สุดในบรรดาที่เจอไม่ใช่แปลงใหญ่ริมทางหลวง แต่เป็นเจ้าของที่หน้าวัดถั่วที่แบ่งพื้นที่เป็นร้านค้าสำเร็จรูปกับซุ้มขายน้ำ เก็บล็อกละ 1,000–1,500 บาทต่อเดือน พร้อมห้องน้ำและลานจอดรถส่วนกลาง โมเดลนี้เปลี่ยนที่แปลงเดียวให้กลายเป็นรายได้หลายทาง

ถนนดอนตาล–วิเศษชัยชาญมี traffic น้อยกว่าทางหลวง 340 มาก การตั้งราคาแบบแปลงเดียวผู้เช่ารายเดียวจึงน่าจะอยู่แถวหลักพันต่อเดือน แต่ถ้าลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเบาๆ แล้วแบ่งล็อก รายได้รวมมีโอกาสสูงกว่า และความเสี่ยงกระจายตัวกว่าด้วย

• แบ่ง 5–8 ล็อก ที่ล็อกละ 1,000–1,500 บาท ได้กรอบรายได้ 5,000–12,000 บาทต่อเดือน
• ล็อกหนึ่งย้ายออก รายได้ไม่เป็นศูนย์ ต่างจากผู้เช่ารายเดียวที่ churn ครั้งเดียวจบ
• ผู้เช่าที่เติมเต็มกัน เช่น ของชำ ผลไม้ หรือตลาดเย็น ช่วยดึง traffic เข้าโซนเดียวกัน

ราคาประกาศไม่ใช่ราคาปิดดีล ต้องเช็กหน้างานก่อนตั้งราคา

ตัวเลขทั้งหมดในโพสต์นี้คือราคาที่เจ้าของตั้ง ไม่ใช่ราคาที่ตลาดยอมจ่ายจริง และที่เช่าจำนวนมากโดยเฉพาะที่นาปล่อยกันปากต่อปากโดยไม่ผ่านออนไลน์ ตัวอย่างที่เก็บได้จึงเป็นเพียงส่วนที่มองเห็นของตลาด

ขั้นต่อไปของผมคือถามอัตราเช่าจริงจากคนในพื้นที่สัก 2–3 ราย เทียบกับกรอบที่ได้จาก comps ชุดนี้ แล้วค่อยตั้งราคาที่ validate แล้วจริงๆ ใครที่กำลังคิดปล่อยเช่าที่ดินของครอบครัวเหมือนกัน ผมแนะนำให้เริ่มจากการนับว่าถนนหน้าแปลงของคุณมีรถวิ่งผ่านแค่ไหน เพราะตัวเลขนั้นตัวเดียวกำหนดว่าคุณอยู่ตลาดชั้นไหน